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| Immobilienkauf in Neuseeland |
von Peter Hohenberger |
In diesem Beitrag möchte ich auf einige Besonderheiten des neuseeländischen Immobilienmarktes eingehen, die für potentielle Käufer aus Europa zunächst sehr merkwürdig erscheinen können - ich weiß das aus eigener Erfahrung. Dieser Artikel ist bewusst auf ganz normale Einwanderer ausgerichtet, also nicht für Leute gedacht, die sich mit spekulativem Grundstückserwerb oder dem Kauf einer Immobilie für gewerbliche Zwecke beschäftigen. Ich gehe weiterhin davon aus, dass der Kaufinteressent im Besitz einer gültigen Aufenthaltsgenehmigung ist. Ohne diese gibt es staatliche und gesetzliche Beschränkungen zur Grundstücksgröße und bei der Finanzierung wird sich die Bank anders verhalten als bei einem resident - einem Einwohner.
Über 80% der Neuseeländer besitzen ihr eigenes Haus, Wohnblöcke sind unbekannt. Die überwiegende Anzahl der Häuser sind mit einer mortage, einer Bankhypothek, finanziert, für die sich sowohl Mom als auch Dad im Durchschnitt die kommenden 15-20 Jahre abrackern werden. Es gibt zwar Häuser zu mieten, aber diese Möglichkeit wird entweder nur für eine Übergangszeit in Anspruch genommen oder von Leuten, die sich aus den unterschiedlichsten Gründen kein Haus leisten können - entsprechend ist die Qualität sowohl der Mietobjekte als auch die der Mieter.
Die Grundstücksfläche wird in acre angegeben, 1 acre = 4.046,9 m2. Große Grundstücke misst man in ha, 1 ha = 2,471 acre und somit fast genau 10.000 m2. Sehr große Grundstücke misst man allerdings wieder in acre - verstehe einer die Neuseeländer...
Ein Haus wird in Neuseeland entweder auf eine Betonplatte gestellt oder, bevorzugt bei Hanglage und auf jeden Fall bei älteren Häusern üblich, auf eine kunstvolle Unterkonstruktion aus Pfählen und Trägern. Beides ist technisch absolut in Ordnung, denn bei der Baugenehmigung wird sehr genau auf erdbebensicheres Bauen geachtet. Demzufolge gibt es in Neuseeland leider keine Keller und Weinliebhaber sollten ein Haus mit einem extra Raum kaufen, um den erforderlichen Kühlschrank für den Sauvignon blanc unterzubringen.
Die übliche Bauweise ist framing, das heißt, das Haus ist aus Holz gebaut. Die Holzrahmen (frames) bestehen aus dem Standardmaß four by two, das entspricht seit der Umstellung auf metrische Maße einem Kantholz 100 x 50 mm - aber mit den Millimetern kennt sich noch niemand so recht aus, auf keinen Fall auf dem Bau,. wo immer noch alles hartnäckig in Zoll ausgedrückt wird. Die Hölzer werden genagelt - in einem neuseeländischem Haus ist keine einzige Schraube.
Die Dächer sind meist ganz ordinäres Wellblech in unterschiedlichen Formen, Farben und Qualitätsstufen, in der höchsten garantiert der Hersteller sogar am Meer über 100 Jahre Rostfreiheit. Die Dächer sind recht flach und einen Dachboden im klassischen deutschen Sinne gibt es deswegen nicht.
Die Größe der Häuser wird in Neuseeland selten nach Quadratmetern, manchmal nach square foot - aber merkwürdigerweise immer nach der Anzahl der Schlafzimmer (bedrooms, abgekürzt bdr oder bdrm) angegeben, wobei ein bedroom nicht unbedingt als Schlafzimmer, sondern ganz einfach als Zimmer betrachtet werden kann. Die Standardgröße ist ein 3-bdrm house - also ein Haus mit einem Schlafzimmer und zwei Kinderzimmer(che)n. Das deutsche "Elternschlafzimmer" entspricht dem master bedroom, meist in vernünftiger Größe, oft mit en suite, eigenem Bad/WC. Die anderen bedrooms sind oft nur schrankgroße Kabuffs, man sollte genau ausmessen, ob da auch wirklich das Kinderbett reinpasst...
In den meisten bedrooms befinden sich teils begehbare Schränke, die fester Teil des Bauwerks sind.
Der Wohnbereich; in neuen Häusern meist in einem Raum und dann als open living bezeichnet; wird unterteilt in die dining area (Essbereich) und in die lounge mit Sofa und überdimensionalem TV (wg. Rugby, Cricket, footie und anderem neckischem Zeitvertreib).
Die Küche hat immer eine Einbauküche, die als chattel zum Haus gehört. Außerdem findet man in allen Häusern, selbst bei sehr alten, eine laundry für die Wäsche vor.
Bad, WC und Dusche entsprechen europäischem Standard, also manchmal klein und fein, manchmal riesengroß und nichts daran ist ungewohnt, außer dass in Neuseeland das Wasser aus dem Waschbecken andersherum in den Abfluss verschwindet. Ich habe es ausprobiert, es stimmt...
Neuere (und teuere) Häuser haben teils aufwendige Heizungen, auch Fußbodenheizungen. Isolierung ist ein Fremdwort und von Isolierverglasung hat man in Neuseeland noch nichts gehört - aber das brauchen Sie auch nicht. Zumindest auf der Nordinsel, wo drei Viertel alle Neuseeländer leben, können Sie darauf verzichten. Viele neue Häuser werden immer noch völlig ohne jede Heizung gebaut, in den wenigen Wochen Winter wird dann ein Gasöfchen oder Elektrostrahler hervorgeholt. Wer es kuscheliger haben möchte, der kauft sich ein Haus mit Holzofen. Brennholz ist sehr billig und wenn man jemanden mit einer Farm kennt, bekommt man es meist geschenkt - fachgerechten Umgang mit Kettensäge und Axt vorausgesetzt. Offene Kamine sind zwar typisch englisch und sehr attraktiv aber heiztechnisch völliger Quatsch, weil alles im wahrsten Sinne des Wortes durch den Schlot geht.
Bei älteren Häusern ist der Haupteingang nicht die Tür, auf die jeder Europäer automatisch zusteuert, nein, das ist die Schiebetüre auf der Terrasse. Ich habe nie herausgefunden, warum das so ist. Vielleicht weil die back door als Dienstboteneingang betrachtet wird?
Die Lage
Denken Sie daran: in Neuseeland steht die Sonne im Norden und der kälteste Wind kommt aus dem Süden, das ist der berüchtigte southerly (gesprochen "sasserli"). Ostwind bringt tropische Wirbelstürme und Westwind Regen.
Manche Gegenden haben ganz eigenartige Windverhältnisse. Achten Sie drauf. Wenn Ihnen der Verkäufer sagt, dass nur ausgerechnet heute dieser kalte Wind über die Terrasse blasen würde, dann können Sie davon ausgehen, dass das immer so ist.
Die Frage, wo man sich in Neuseeland denn nun eigentlich niederlassen sollte, wurde bereits in einem eigenen Beitrag ausführlich besprochen. Es gibt grundsätzlich die folgenden Arten von Häusern und Grundstücken - wobei die Grenzen fließend sind:
Ein Haus, ganz normal:
Kleines Grundstück, zwischen 400 und 1.200 m_, normale Hausgröße. Außenanlagen pflegeleicht. In allen großen und kleinen Städten und Orten. Alt oder neu, in Straßen mit altehrwürdigen Bäumen oder in zwar nagelneuen oder charakterlosen suburbs.
Der life style block - Haus auf dem Land:
Immer außerhalb der Stadt, relativ großes Grundstück mit mehreren acres, meist großes Haus. Außenanlagen umfangreich und arbeitsaufwendig.
Eine Farm:
Nicht zu verwechseln mit einer richtigen Farm - aber eben größer als ein normales Wohnhaus. Immer mit sehr großem Grundstück und oft mit Viehbestand.
Die Besichtigung
Achten Sie unbedingt auf die klimatischen Verhältnisse: Hauptwindrichtung, Sonneneinfall (auch im Winter!) und Regenrichtung.
Machen Sie sich die Mühe und gucken Sie unter das Haus, wenn Sie können. Schaut es dort übel aus, können Sie von baldigen Reparaturen ausgehen.
Wie seht es mit dem Dach aus? Sind Wasserschäden oder Wasserflecken an den Decken sichtbar? Und wenn Sie bei dieser Gelegenheit schon auf dem attic, dem Dachboden, sind, schauen Sie nach, ob Sie rat droppings sehen - Rattenkot. Kein Problem, die buggers kann man vergiften - aber der Lärm in der Nacht, uh oh...
Mitten im Wohnzimmer (oder sonst irgendwo) liegt ein schöner Teppich recht unmotiviert herum? Heben Sie ihn hoch... Fußböden abschleifen und wieder versiegeln kostet um die 50 NZ$ pro m2.
Wasser und Abwasser: wenn das Haus an die öffentliche System angeschlossen ist, haben Sie nicht viel zu befürchten. Testen Sie trotzdem, ob der Wasserdruck in Ordnung ist, oder ob Ihre morgendliche Dusche künftig eine Stunde in Anspruch nehmen wird. Bei eigener Wasserversorgung prüfen Sie, ob Ihr Trinkwasser (Brunnen oder Zisterne) im nächsten Sommer ausreichen wird. Prüfen Sie die Abwasserleitungen und ganz besonders die Dachrinnen, oft sind die hoffnungslos mit altem Laub verstopft. Diese Reparaturen sind sehr teuer.
Machen Sie den Ofen auf: Rost zu sehen? Schwarze Brühe, die aus dem Schornstein heruntertropft? Ersatzteile für Öfen gibt es massenhaft - aber die kosten viel Geld.
Warmwasserversorgung: funktioniert der hot water cylinder? Wenn er beim Heizen so merkwürdig zischende Geräusche macht, ist vermutlich das Heizelement bald hinüber, Sie können das vom Elektriker testen lassen.
Die Außenlangen sind ebenfalls wichtig: gucken Sie unter das Deck, unter die Veranda und die Terrasse, ob dort alles in Ordnung ist. Wenn die Bretter fröhlich herumschaukeln, können Sie bald von einer größeren Reparatur ausgehen.
Blicken Sie einmal nach oben: sehen Sie riesige Bäume, die bald gefällt werden müssen, weil sie schon recht morsch sind? Eukalyptus tut das gerne, auch Kiefern werden manchmal und ganz schnell riesengroß. Nur ein Fachmann kann diese Bäume fällen, ohne dass sie bei der Gelegenheit Ihr Dach plattmachen. Oder der nächste Sturm erledigt das schon vorher...
Der Kauf
Es gibt Kaufverträge, die sind unconditional - Übergabetermin (settlement date), Preis und Übergabe stehen in diesem Fall ganz eindeutig fest. Klappt was nicht, werden Konventionalstrafen fällig. Andere Kaufverträge sind conditional - und da wäre ich persönlich sehr vorsichtig. Manchmal macht ein Vertrag mit Bedingungen Sinn, wenn z. B. der Verkäufer den Einzugstermin von seinem eigenem Umzug abhängig macht oder der Käufer von den Verhandlungen mit seiner Bank. Aber manchmal kann alles - wirklich alles - schief gehen und dann fangen Sie mit der Suche nach Ihrem Traumhaus wieder von vorne an. Viele Verkäufer bieten zwar ihr Haus zum Verkauf an, sind aber an einem tatsächlichen Verkauf überhaupt nicht interessiert - die wollen nur herausfinden was das Objekt wert ist, um beim nächsten Interessenten und beim nächsten conditional contract - Kaufvertrag - entsprechend mehr zu verlangen.
Üblicherweise kauft man ein Haus über einen der zahllosen Makler, den der Verkäufer bezahlt - natürlich nicht ohne vorher die Gebühr auf den Kaufpreis aufgeschlagen zu haben.
Wie überall auf der Welt sind auch in Neuseeland Makler, Autoverkäufer, Rechtsanwälte und Anlageberater ausgemachte Schlitzohren. Halten Sie Augen und Ohren offen:
Jeder Preis in Neuseeland ist verhandlungsfähig - buchstäblich jeder. Wer nicht handelt, der ist selbst schuld. In begehrten Gegenden setzen manche Verkäufer einen illusorischen Traumpreis an und nehmen dann, was der Markt hergibt.
Ist ihr Makler mit dem Verkäufer etwa verwandt? Oder - noch schlimmer - mit dem Rechtsanwalt, der das Geschäft besiegelt?
Wenn das Haus sehr günstig ist, dann hat das mit absoluter Sicherheit einen Grund. Bauvorhaben in der Nachbarschaft? Größere Reparaturen fällig?
Um das Nachbarhaus steht soviel Gerümpel? Alte Kühlschränke, Sofas, Autos? Lassen Sie um Himmelwillen sofort die Finger von diesem Objekt. Sehen Sie genauer hin, dann wissen Sie schon, was ich meine. Oder kommen Sie mal Samstagnacht, wenn drüben gerade eine party stattfindet...
Was ist das Haus eigentlich tatsächlich wert? Jedes Haus in NZ hat eine offizielle Werteinschätzung, die valuation. Lassen Sie sich das Formular zeigen. Ach, das hat er gerade verlegt? Macht nichts, lassen sie sich die letzte Rechnung für die rates (kommunale Grundstücksabgaben) zeigen, da steht es auch drauf. Wenn er die auch nicht hat, dann gehört ihm entweder das Haus nicht oder irgend etwas ist oberfaul. In manchen Gegenden übersteigt der Marktwert den offiziellen Schätzwert manchmal deutlich, dann hilft nur Vergleichen mit ähnlichen Objekten, um einen fairen Preis herauszufinden.
Sind Anbauten am Haus? Und sind die alle genehmigt?
Fragen Sie nach einem LIM (land information memorandum). Das sagt Ihnen, ob demnächst hinter Ihrem Schlafzimmer eine sechsspurige Autobahn oder ein Knast gebaut wird.
Wie sieht es generell aus um Ihr Haus? Viel Platz? Sie können darauf wetten, dass Ihr Nachbar demnächst anfängt sein Grundstück zu subdividen (unterteilen) um es in handlichen Miniparzellen zu einem horrenden Preis an zahllose neue Nachbarn zu verkaufen. Und alle haben dann jeweils vier Kinder und zwei Hunde...
Alles erledigt?
Mein Glückwunsch. Es gibt traumhafte Häuser in Neuseeland an atemberaubenden Stellen - und manche sind sogar noch bezahlbar. Ich hoffe, Sie haben genau das gefunden, wonach Sie gesucht haben. Vergessen Sie nicht, eine Einweihungsparty zu feiern. Das ist die sogenannte house warming party und wenn Ihnen peinlicherweise mit dem Hauskauf die Knete ausgegangen ist, dann feiern Sie eben typisch neuseeländisch eine pot luck party. Da bringt nämlich jeder seinen Kram selbst mit. Ich komme dann allerdings nicht, denn wer sich keine anständige Feier leisten kann, der sollte eben niemanden einladen.. Nosir, thank you very much, no f*cking way...
____________________________________________Der Autor: Der Neuseeländer Peter Hohenberger ist freischaffender Schriftsteller und war lange Zeit in Neuseeland als Touroperator tätig. Er lebt mit seiner Frau Rossi in Raglan by the Sea. www.go.to/NZ
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